4 passos registrais

Para garantir a prestação de serviços de qualidade, com celeridade, cortesia e segurança, se atente para os 4 passos registrais, baseados no CNP/TJBA.

Atenção! 

O Oficial de Registro e seus prepostos devem se dedicar a ser fonte de informação aos clientes para que compreendam o procedimento, especialmente se for expedida nota devolutiva, caso em que deve ser elaborada em linguagem clara e acessível a qualquer pessoa.

Para todas as partes (Oficial, prepostos, clientes etc.), o respeito e a urbanidade devem imperar durante este procedimento, cada um fazendo a sua parte!

1º passo: Verifique se o proprietário pode dispor do imóvel

Princípio da Disponibilidade – inciso XIII do artigo 822 do CNP/TJBA

Os transmitentes e adquirentes podem dispor do imóvel, inexistindo indisponibilidade, averbada ou na CNIB, em seu nome?

– Caso exista indisponibilidade em nome dos adquirentes, independente de prévia consulta aos atingidos, ela deve ser averbada após o registro, conforme dispõe o §4º do artigo 14 do Provimento nº 39/2014 do CNJ e artigo 1.244, item 25, do CNP (Prov. 003/2020).

– Caso exista indisponibilidade em nome dos transmitentes, ela deve ser averbada e logo em seguida emitida nota devolutiva, indicando-se os dados correspondentes à constrição, possibilitando ao requerente instruir pedido de cancelamento da indisponibilidade perante o juízo competente, conforme dispõe o §4º do artigo 14 do Provimento nº 39/2014 do CNJ e artigo 1.244, item 25, do CNP (Prov. 003/2020).

– Existindo indisponibilidade, em qualquer caso, devem ser observados os artigos 1005, 1006, 1007, 1264,1422-A, 1429-J e 1501, sendo a ordem arquivada em classificador próprio e as custas devidas pagas quando da efetivação do cancelamento da constrição.

O imóvel está disponível e a propriedade é do transmitente/requerente?

– Existindo impedimento ao registro, em qualquer caso, deve ser expedida nota devolutiva indicando-se a circunstância, nos moldes do artigo 878 do CNP (Prov. 003/2020).

– Exemplos de Impedimentos: propriedade ou promessa de compra e venda referindo a terceiro, ônus ou ação impeditiva de alienação, garantias de alienação fiduciária, hipoteca cedular, hipoteca do SFH, penhora da União, suas autarquias ou fundações, arresto em ação civil pública, cláusula de inalienabilidade, averbação de indisponibilidade de bens, bloqueio da matrícula, etc.

Atenção: a tarefa mais importante da análise é inicia-la pela compreensão da matrícula, tomando nota quem são os detentores de direitos e a situação do imóvel. Algumas vezes, esta tarefa pode não ser fácil, em razão dos inúmeros atos já realizados, portanto recomenda-se fazer um rascunho.

2º passo: Verifique se o proprietário do imóvel está corretamente qualificado na matrícula e no título

Princípio da Especialidade Subjetiva – inciso XII do artigo 822 do CNP/TJBA

Na matrícula, as pessoas estão completamente qualificadas na forma dos artigos 1044, 1045 e 1046 do CNP (Prov. 003/2020)?

– Dados obrigatórios a): pessoas físicas:I – nome completo, sem abreviaturas; II – nacionalidade; III – estado civil e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge, o regime de bens e a data do casamento; IV – se conviver em união estável, assim declarado por escritura pública ou reconhecido judicialmente, a indicação deste fato e o nome e qualificação do(a) companheiro(a); V – profissão ou ocupação principal; VI – número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas (CPF) da Receita Federal; VII – número da cédula de identidade no Registro Geral (RG) ou documento de identidade profissional; VIII – endereço completo de domicílio residencial ou profissional; b) pessoas jurídica de direito privado:  I – nome completo, admitidas as abreviaturas e siglas de uso corrente e a sua natureza jurídica, como associação civil, fundação, sociedade empresária, sociedade simples, organização não governamental (ONG) ou organização da sociedade civil de interesse social (OSCIP); II – nacionalidade, o domicílio da sua sede social, da matriz ou estabelecimento filial; III – o nome completo com as respectivas qualificações do representante legal da Pessoa Jurídica; IV – o número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) da Receita Federal; e c) pessoas jurídica de direito público: I – o nome do ente federativo da administração direta ou a denominação da entidade da administração indireta autárquica ou fundacional; II – o município de domicílio da sua sede; III – o número de inscrição do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) da Receita Federal.

– Não constando da matrícula algum dado pessoal, ele deverá ser averbado extraindo-se as informações da Escritura Pública ou, não sendo possível, expedida nota devolutiva indicando-se as averbações preliminares necessárias, bem como os emolumentos e documentos cabíveis para regularizar a matrícula, nos moldes dos artigos 1043, 1251-A e 1251-B e Princípio da Especialidade Subjetiva previsto no inciso XII do artigo 822 do CNP (Prov. 003/2020).

No título ou requerimento, as pessoas estão completamente qualificadas na forma dos artigos 1044, 1045 e 1046 do CNP (Prov. 003/2020)?

– Não constando do título ou requerimento algum dado pessoal, será expedida nota devolutiva indicando-se ser necessária a realização de aditamento, sem ônus ao interessado, pelo Tabelião de Notas, na forma do artigo 310 do CNP, ou, alternativamente, serem apresentados documentos oficiais para averbação às expensas do interessado, conforme artigos 817-D e 1043 do CNP (Prov. 003/2020).

3º passo: Verifique se o imóvel está devidamente qualificado na matrícula e no título

Princípio da Especialidade Objetiva – inciso XI do artigo 822 do CNP/TJBA

Na matrícula, o imóvel está completamente qualificado na forma do artigo 929 e 1.251-B do CNP (Prov. 003/2020)?

– O imóvel urbano deve estar completamente descrito, com: logradouro, nº predial, bairro, distrito, município, comarca, quadra e lote, bem como: indicação dos confrontantes, das medidas laterais, frente, fundos e área total, se houver edificação: a natureza residencial, comercial ou industrial, se unidade imobiliária autônoma, casa, apartamento, sala, loja, box, galpão, a descrição dos cômodos, sua divisão interna, área construída, área exclusiva, área comum e fração ideal de terreno, neste caso em se tratando de condomínio edilício, a situação jurídica do terreno: se alodial ou próprio, enfitêutico ou terreno de Marinha, e o número do cadastro imobiliário na Prefeitura Municipal.

Na ausência destes elementos, de acordo com o caso, deverá ser averbado:

a) Projeto de retificação de área, previsto no inciso II do artigo 213 da LRP.

b) Certidão narrativa expedida pela Prefeitura Municipal que indique os respectivos dados ausentes, nos moldes do artigo 930 do CNP.

c) Licença de habite-se ou aprovação de projeto de construção, demolição, desmembramento ou loteamento, nos moldes do mesmo item 4, II, do artigo 167 da LRP e Princípio da Especialidade Objetiva previsto no inciso XI do artigo 822 do CNP (Prov. 003/2020).

– O imóvel rural deve estar completamente descrito, com: localização do imóvel rural, denominação (fazenda, chácara, sítio, etc), confrontações, rodovia, distrito, povoado, vila, município, comarca, as confrontações, áreas, limites e rumos do imóvel, a descrição das benfeitorias, CCIR, NIRF e CAR.

Na ausência destes elementos, de acordo com o caso, deverá ser averbado:

a) Projeto de retificação de área, previsto no inciso II do artigo 213 da LRP.

b) Certificados de cadastro de imóvel rural no INCRA (CCIR), na Receita Federal (ITR) e no INEMA (CAR), sendo efetuada uma averbação individual para cada um destes cadastros, nos moldes do item “b” do artigo 1251-b e Princípio da Especialidade Objetiva previsto no inciso XI do artigo 822 do CNP (Prov. 003/2020).

No título ou requerimento, o imóvel está completamente qualificado na forma do artigo 929 e 1.251-B do CNP (Prov. 003/2020)?

– Não constando do título ou requerimento a completa qualificação do imóvel na forma como consta da matrícula, será expedida nota devolutiva indicando-se ser necessária a realização de rerratificação, sem ônus ao interessado, pelo Tabelião de Notas, na forma do artigo 310 do CNP, bem como o Princípio da Especialidade Objetiva previsto no inciso XI do artigo 822 do CNP (Prov. 003/2020).

4º passo: Verifique a situação jurídica do imóvel na matrícula e no título/requerimento apresentado, frente as disposições legais

Princípio da Legalidade – inciso IV do artigo 822 do CNP/TJBA

Foi realizado o obrigatório e prévio exame da legalidade, validade e eficácia dos títulos?

– Somente podem ser admitidos ao registro os títulos e documentos que estiverem de acordo com a lei e em perfeita harmonia com o que se encontra lançado na matrícula, devendo ser obstado o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos.

Esta é a etapa mais complexa da análise, em razão das inúmeras leis, decretos, provimentos, portarias e demais normas que os Oficiais de Registros devem ter conhecimento para deferir o registro quando em ordem a documentação ou devolver para adequações através de nota explicativa. Para compilar o conteúdo pertinente, auxiliando o estudo do profissional do Direito Registral e Notarial, os Tribunais de Justiça expedem Códigos de Normas administrativas que consubstanciam o trabalho do Cartório. Na Bahia este Código consta do Provimento Conjunto nº CGJ/CCI/TJBA 003/2020. Também é nesta etapa que o Oficial de Registro informa os valores correspondentes aos atos pretendidos, tudo de acordo com tabela constante da Lei Estadual de Emolumentos nº 12.373/2011.