CPF do imóvel: Receita intensifica fiscalização em imóveis
Novo Cadastro Imobiliário Brasileiro permitirá o cruzamento de dados de cartórios, bancos e do Imposto de Renda para identificar possíveis fraudes
A Receita Federal reforçou a fiscalização sobre a compra e venda de imóveis com a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como o “CPF do imóvel”. A ferramenta pega as informações de cartórios, bancos e da declaração do Imposto de Renda para identificar divergências nos valores informados e combater fraudes tributárias.
O principal alvo da Receita é o subfaturamento de imóveis, prática em que compradores e vendedores registram a negociação por um valor menor do que o realmente pago para reduzir o pagamento de impostos.
Com o novo sistema, inconsistências entre o valor declarado, a movimentação financeira e os registros oficiais podem ser identificadas com muito mais facilidade.
Além de combater a sonegação do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, cuja alíquota varia entre 15% e 22,5%, a medida também busca reduzir fraudes relacionadas ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios.
O que é CPF do imovel?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro começou a ser implantado no final de 2025 e cria um número único de identificação para imóveis urbanos e rurais em todo o país. Por reunir todo o histórico da propriedade em um único registro, o sistema ficou conhecido dessa forma.
Esse código acompanhará o imóvel durante toda a sua existência e passará a constar em documentos como escrituras, registros em cartório e declarações fiscais. A utilização pelos cartórios será obrigatória até o fim de 2026, enquanto a integração entre União, estados e municípios deve ser concluída em 2027.
Como irá funcionar?
Na prática, o CIB reúne informações de cartórios, registros de IPTU, ITBI, bancos, declarações do Imposto de Rend a e entre outros cadastros. Quando o sistema identifica valores incompatíveis com o mercado ou com a movimentação financeira dos envolvidos na negociação , um alerta é gerado para análise da Receita.
Isso não significa que toda diferença de valores resultará automaticamente em autuação. No entanto, operações com possíveis irregularidades passam a ter mais chances de serem analisadas pelo Fisco.
Transferências entre familiares também serão analisadas
As negociações entre parentes também estão no radar da Receita. É comum que pais transfiram imóveis para filhos ou outros familiares, mas declarar um valor muito abaixo do preço de mercado apenas para reduzir os impostos pode ser considerado uma simulação.
Embora existam formas legais de realizar doações, vendas e transferências patrimoniais, todas precisam ser declaradas corretamente. Com o histórico completo de cada imóvel, pode ser identificado com uma maior facilidade.
O que muda para quem declara o Imposto de Renda?
As mudanças começam a aparecer nas declarações entregues em 2026. Quem possui imóveis deverá informar o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro no campo que estava destinado ao endereço do bem. Não é necessário solicitar esse número, já que ele será atribuído automaticamente pelos cartórios em conjunto com prefeituras e demais órgãos responsáveis pelos registros imobiliários.
Quais são as penalidades?
Caso a Receita identifique apenas omissão ou erro na declaração, o contribuinte poderá ter de pagar o imposto devido com juros e multa de até 75%.
Já quando houver comprovação de fraude, simulação ou tentativa de esconder o valor real da negociação, a multa pode variar entre 100% e 150% do imposto omitido, além da incidência de juros pela taxa Selic.
Dependendo da gravidade e dos valores envolvidos, o caso ainda poderá ser encaminhado ao Ministério Público para ser investigado contra a ordem tributária e lavagem de dinheiro.
A expectativa da Receita é reduzir fraudes fiscais e fortalecer o controle sobre as transações imobiliárias. Quem pretende comprar, vender ou transferir um imóvel deve sempre manter toda a documentação em dia e informar os valores reais da negociação para evitar problemas com o Fisco.
Fonte: IG Economia