Cláusula de renúncia a benfeitorias em contrato de locação também abrange acessões, decide STJ

Processo

REsp 1.899.963-SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Rel. para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por maioria, julgado em 4/8/2026.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

Destaque

A Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991, art. 35) utiliza a expressão “benfeitorias” de forma genérica para disciplinar os haveres do locatário, em consonância com a praxe do mercado imobiliário e com os usos e costumes locatícios, nos quais a expressão, em geral, tende a compreender indistintamente as obras e intervenções realizadas no imóvel.

Informações do Inteiro Teor

A controvérsia reside em definir se a cláusula contratual de renúncia às benfeitorias, presente no contrato de locação, abrange também as acessões.

O Tribunal de origem, analisando as particularidades do caso concreto, concluiu que a cláusula de renúncia abarcava quaisquer modificações realizadas no imóvel, considerando irrelevante a distinção entre benfeitorias e acessões diante do contexto específico da contratação.

Inicialmente, é imperioso considerar o contexto específico da relação locatícia estabelecida entre as partes, na qual, no momento do ajuste, o locatário contratou ciente de que alugava terreno vazio e de que seria necessário realizar investimentos em construções para viabilizar sua atividade empresarial no ramo desportivo.

Logo em seguida, na cláusula terceira do mesmo contrato, as partes estipularam expressamente que o locatário não teria direito à indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficariam incorporadas ao imóvel.

No ponto, importa destacar que a legislação de regência não trata de acessões. O art. 35 da Lei n. 8.245/1991 refere-se exclusivamente a benfeitorias, sem mencionar as acessões, o que revela que o legislador, ao disciplinar as relações locatícias, utilizou o termo “benfeitorias” em sentido amplo, abrangente de todas as modificações e construções que possam ser realizadas no imóvel locado.

Note-se que esse mesmo raciocínio foi o adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da edição da Súmula 335, ao considerar a validade da cláusula de renúncia, sem qualquer ressalva quanto às acessões, limitando-se a referir “benfeitorias”.

Nesse contexto, a aplicação do art. 113 do Código Civil, segundo o qual os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, conduz à conclusão de que, no âmbito das locações urbanas, tornou-se costume designar genericamente como “benfeitorias” todas as obras e construções realizadas pelo locatário, independentemente da classificação técnica que lhes caiba segundo a teoria geral dos direitos reais.

Assim, a vedação à interpretação extensiva da cláusula contratual (art. 114 do CC) não pode dar lugar à pretensão de distinguir rigorosamente benfeitorias de acessões, na situação em exame.

Aliás, a própria natureza econômica do contrato de locação admite que a renúncia à indenização por obras realizadas integre a estrutura negocial ajustada entre as partes, além de ser consequência decorrente do próprio risco empresarial. Assim, interpretar o contrato segundo os usos e costumes do mercado locatício significa reconhecer que a cláusula de renúncia às benfeitorias, nesse contexto específico, abrange também as acessões.

Frise-se que o locatário contratou sabendo das condições do imóvel, da necessidade de realizar investimentos e da inexistência de direito indenizatório, presumivelmente obtendo contrapartidas nessa negociação, seja no valor do aluguel, seja nas demais condições contratuais.

Alterar posteriormente essa estrutura negocial, sob o pretexto de interpretação restritiva da cláusula de renúncia, representaria indevida interferência judicial na autonomia privada, além de potencial enriquecimento sem causa do locatário.

Informações Adicionais

Legislação

Código Civil (CC), art. 113 e art. 114

Lei n. 8.245/1991, art. 35

Súmulas

Súmula 335/STJ