O município que não arrumar o cadastro vai perder na reforma tributária

Por Oterson Luis Nocelli — Advogado | Especialista em Direito Tributário

Há algum tempo, nesta coluna, escrevi sobre um problema antigo das cidades brasileiras: a dificuldade de arrecadar aquilo que a própria lei prevê. Falei de cadastros imobiliários parados no tempo, de imóveis que foram ampliados mas continuam registrados como eram há vinte anos, de prefeituras que deixam dinheiro na mesa por pura falta de organização. Pois esse tema, que era crônico, acaba de ganhar prazo e consequência. E o recado agora é duro: o município que não arrumar a casa vai perder arrecadação na reforma tributária.

Vamos entender o porquê.

O que mudou com a reforma

A reforma tributária criou uma ferramenta nacional para organizar as informações sobre imóveis: o Sinter, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Dentro dele, cada imóvel do país, urbano ou rural, passa a ter um número único de identificação, chamado CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro. É como se cada terreno e cada construção ganhassem um “CPF próprio”, reconhecido em todo o território nacional, já falei também sobre ele nesta coluna.

Até aqui, o uso desse sistema era opcional para os municípios. Com a Lei Complementar 214, que regulamentou a reforma, ele passou a ser obrigatório. E não por acaso: o CIB é uma das peças-chave para a cobrança dos novos tributos sobre o consumo, o IBS e a CBS, nas operações com imóveis.

O prazo já está correndo

Aqui está a parte que exige ação. A Confederação Nacional de Municípios publicou, em 15 de setembro, uma nota técnica orientando as prefeituras sobre como se integrar ao Sinter e adotar o CIB. O documento traz um roteiro prático, da assinatura do convênio com a Receita Federal até a adequação dos sistemas, e reforça uma data que não pode passar despercebida: os municípios têm até 31 de dezembro de 2026 para aderir ao convênio, integrar seus cadastros e ajustar seus sistemas ao novo código.

Para se ter uma ideia do tamanho do desafio, um levantamento do IBGE apontou que apenas cerca de um em cada cinco municípios brasileiros possuía cadastro imobiliário georreferenciado. Ou seja: a imensa maioria das cidades tem trabalho pela frente, e pouco mais de um ano para fazê-lo.

Por que isso vira dinheiro no caixa da cidade

Existe um detalhe técnico que transforma essa obrigação burocrática em questão de sobrevivência financeira. A reforma prevê que os municípios divulguem no Sinter um valor de referência para cada imóvel, atualizado todo ano. E esse valor de referência será usado no cálculo do IBS nas operações com imóveis da cidade.

Traduzindo: um cadastro desatualizado, com imóveis subavaliados ou registrados de forma precária, significa base de cálculo menor, e, portanto, menos arrecadação. O município que chega a 2027 com o cadastro organizado arrecada sobre a realidade. O que chega com a base defasada arrecada sobre a ficção de vinte anos atrás. A diferença, ao longo dos anos, é de milhões que deixam de entrar.

E há um efeito em cadeia. O mesmo cadastro bem-feito melhora a cobrança do IPTU e do ITBI, os dois impostos imobiliários que já são a espinha dorsal da receita própria de muitas cidades. Arrumar o cadastro para a reforma, na prática, é arrumar toda a arrecadação imobiliária do município de uma vez.

Uma boa notícia no meio do caminho

Vale registrar um ponto que tranquiliza os gestores: a reforma não retirou a autonomia dos municípios sobre seus cadastros. As prefeituras continuam responsáveis pela administração cadastral. O Sinter é uma ferramenta de integração, não de tomada de controle. Para as cidades menores, sem grande estrutura de tecnologia, o sistema pode até ajudar, oferecendo dados organizados para embasar decisões de gestão que hoje são tomadas no escuro.

O recado para os gestores

Quando escrevi sobre a dificuldade de arrecadação das cidades, concluí que o desafio não é arrecadar mais, mas arrecadar melhor. A integração ao Sinter é exatamente isso, agora com data marcada no calendário. Não se trata de mais uma exigência burocrática vinda de Brasília, trata-se da diferença entre uma cidade que entra na reforma preparada para sustentar seus serviços e investimentos, e outra que assiste sua arrecadação encolher por não ter feito o dever de casa a tempo.

Para prefeitos, secretários de Finanças e vereadores, o momento de cobrar e acompanhar essa adequação é agora. Dezembro de 2026 chega mais rápido do que parece, e, nas cidades menores, onde cada real tem impacto direto na saúde, na escola e na estrada vicinal, ficar para trás nessa corrida não é uma opção.

Oterson Luis Nocelli

Advogado | Especialista em Direito Tributário

Fonte: Jornal Panorama de Minas